Grundstücksurkunde und Standard-Companies

von Markus Klemm

Grundstücksurkunde für Ausländer

Wir möchten heute zwei aktuelle Fälle aus unserem Büro vorstellen, welche zur Zeit bei Gericht verhandelt werden. Diese sind äusserst interessant, da sie sehr gut veranschaulichen, wie einfach es ist, im Vorfeld teure und langwierige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Dem ersten Fall liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Ein ausländischer Investor hat ein Grundstück mit einer in der Grundstücksurkunde ausgewiesenen Grösse von 15 Rai gekauft. Das Grundstück liegt in einer sehr guten Lage mit einem entsprechend hohe Kaufpreis.

Der Investor will das Land erschliessen und ein Village errichten. Er leistete den Kaufpreis und begann mit der Unterteilung der Grundstücke, damit jedes zu errichtende Haus mit dem entsprechenden Stück Land eine eigene Grundstücksurkunde erhält.

Dazu beauftragte er ein Ingenieurbüro, welches das Land entsprechend vermessen und dann stückeln sollte. Bei der Vermessung stellte sich heraus, dass das Grundstück nicht, wie in der Eigentümerurkunde ausgewiesen, eine Grösse von 15 Rai hat, sondern nur 13,5 Rai aufweisst. Mit anderen Worten: Das Grundstück ist 10 Prozent kleiner als gedacht. Der Kaufpreis war per Rai kalkuliert. Der Mandant will nun den zuviel gezahlten Kaufpreis zurück erstattet haben.

Rechtlich gesehen hat der Mandant einen Anspruch auf Teilanfechtung des Vertrages, da er sich über die tatsächliche Grösse des Grundstückes getäuscht hat. Ein Irrtum über Eigenschaften begründet nach thailändischem Recht in der Regel einen Anspruch. Die Schwierigkeit in diesem Fall ist nun die Frage, ob es sich um einen vermeidbaren Irrtum gehandelt hat. Mit anderen Worten: Darf sich ein Käufer auf die Angaben in der Eigentümerurkunde verlassen? Dies wird nach der thailändischen Rechtsprechung unterschiedlich gehandhabt, und man stellt auf das Alter der Grundstücksurkunde ab.

Handelt es sich um eine alte Urkunde, welche vor vielen Jahren erstellt wurde - das Grundstück wurde damals mit Hilfe von Grenzsteinen vermessen -, so tendiert die Rechtsprechung zu einem vermeidbaren Irrtum. Es wird argumentiert, dass die technischen Möglichkeiten zu einer genauen Vermessung nicht gegeben waren. Heute werden Grundstücke mit Satellitentechnik vermessen, die Ergebnisse sind daher genauer. Bei einer neuen Vermessung würde sich eine Diskrepanz von mehr als 10 Prozent zugunsten des Klägers auswirken. Bei einer alten Urkunde hätte er wissen müssen, dass es zu Abweichungen selbst bis zu 10 Prozent kommen kann.

Hinzu kommt, dass wir allen unseren Mandanten, welche grössere Grundstücke kaufen wollen, zu einem Wertermittlungsgutachten raten. Dabei wird das Grundstück vor Kaufabschluss auf alle Eventualitäten (auch die Grösse natürlich) überprüft. Der Mandant wollte die Kosten sparen, trotz der Wahrscheinlichkeit, dass das Grundstück nicht der entsprechenden Grösse entspricht. Die Kosten für das Gerichtsverfahren betragen nun ein vielfaches dessen, was eine vorzeitige Überprüfung gekostet hätte.

Zusammengefasst: Der interessierte Leser sollte sich in Zukunft Gedanken machen, ob es nicht sinnvoll ist, beim Kauf eines grösseren Grundstückes vorher ein Wertermittlungsgutachten erstellen zu lassen. Dies erspart im Zweifel eine Menge Kosten und viel Zeit.

Hände weg von den Standard-Companies

Der zweite Fall, welchen wir heute vorstellen wollen, birgt relativ viel Sprengstoff in der Zukunft. Doch auch hier gibt es Möglichkeiten, diesen rechtzeitig zu entfernen. Regelmässige Leser dieser Kolumne werden sich vielleicht langweilen, wenn ich immer wieder gebetsmühlenartig schreibe: Hände weg von den Standard-Companies, welche in Pattaya zuhauf angeboten werden. Diese schützen ihr Investment völlig unzureichend! Der folgende Fall beweist, dass ich dies auch in Zukunft tun werde.

Ein Ausländer hat vor vielen Jahren eine thailändische Company Limited gegründet. Er war als Managing Director eingetragen, die restlichen sechs Gesellschafter stellen Familienangehörige seiner thailändischen Ehefrau. Diese Company war Eigentümerin einer mehrere Millionen Baht teuren Immobilie. Die Company war, wie so viele hier in Pattaya, nur mit einer Anteilsart ausgestattet. Dies bedeutet, dass jeder Anteil das gleiche Stimmrecht hat. Der Ausländer hatte die berühmten 49 Prozent der Anteile und die thailändischen Gesellschafter 51 Prozent. Es bedarf keines Taschenrechners, um festzustellen, dass die thailändischen Gesellschafter den Ausländer überstimmen können.

Aber, so schreit es durch die Menge, der Ausländer ist doch Managing Director und hat die thailändischen Gesellschafter über die Share Transfer Agreements unter Kontrolle. Leider, leider ist dass ein grosses Missverständnis, wenn der Fall wie hier Eintritt, dass der ausländische Gesellschafter plötzlich stirbt. In diesem Fall hat man ein handschriftliches Testament gefunden, und der Sohn aus erster Ehe sollte sein Vermögen in Thailand erben, u.a. die Anteile an der Company.

Der Sohn aus dem fernen Europa beauftragte uns mit der Wahrnehmung seiner Interessen. Wir sollten das Erbscheinverfahren betreiben. Bei Überprüfung der aktuellen Firmenpapiere stellten wir fest, dass die Gesellschaft zwischenzeitlich liquidiert und die Immobilie veräussert worden war.

Was ist geschehen? Die thailändischen Gesellschafter haben nach dem Tod des Ausländers eine Gesellschafterversammlung einberufen und die Auflösung der Gesellschaft beschlossen. Dazu musste das Gesellschaftsvermögen veräussert werden (das Grundstück). Dieses wurde für einen Spottpreis an einen entfernten Verwandten verkauft.

Was ist schief gelaufen? In diesem konkreten Fall wurde der Erbe zu spät gefunden. Doch auch wenn er rechtzeitig gefunden worden wäre, hätte der Fall keinen anderen Verlauf genommen. Der Erbe von Gesellschaftsanteilen wird immer nur Erbe dieser Anteile, nicht

jedoch die Stellung als Managing Director erben. Das Recht, Managing Director einer Firma zu sein, ist ein so genanntes höchstpersönliches Recht, welches nicht vererbbar ist.

Zu Lebzeiten hat der ausländische Managing Director auch bei den Standard-Companies eine gewisse Kontrolle über die

Firma, da nur er unterschreiben darf. Und wenn es eben sein muss, kann er von den rechtlich äusserst bedenklichen Share Transfer Documents Gebrauch machen. Tritt jedoch der Erbfall ein, erhält bzw. erhalten der oder die Erbe(n) lediglich die Anteile. Wird nun eine Gesellschafterversammlung einberufen, hat der Erbe keine Chance, da er wie oben skizziert immer überstimmt werden kann.

Vorzugsanteile und normale Anteile

Wie sichert man nun seine Rechte ab? Man gibt zwei Arten von Anteilen aus. So genannte Vorzugsanteile und normale Anteile. Die Vorzugsanteile haben ein höheres Stimmrecht, womit sichergestellt ist, dass der ausländische Gesellschafter trotz seinen 49 Prozent oder weniger immer die anderen Gesellschafter überstimmen kann. In der Praxis läuft dies dann wie folgt:

Der Erbe wird nach der Ausstellung des Erbscheins in die Gesellschafterliste eingetragen. Danach wird eine Gesellschafterversammlung einberufen, und der Erbe wird zum Managing Director gewählt. Der Ausgang der Wahl ist so sicher wie das Amen in der Kirche, da er ja die Vorzugsanteile mit dem höchsten Stimmrecht hat.

Nach Registrierung dieses Gesellschafterbeschlusses ist alles wieder im Lot, der Erbe kann sich entscheiden, ob er die Immobilie selbst nutzen oder verkaufen will. Diesmal aber zu seinen Preisvorstellungen. Noch viel wichtiger ist, dass er auch sein Erbe in geldwertem Vorteil antreten kann.

Man muss abschliessend dazu sagen, dass dieser beschriebene Fall eine gewisse Rechtskenntnis der Beteiligten voraussetzt. Aber zum einen sollte man nie andere Menschen unterschätzen und zum anderen, warum sich das Leben unnötig schwer machen, wenn es auch einfach geht.

All diejenigen, die ihren Erben nicht ein Trümmerhaufen mit viel Kosten hinterlassen wollen, sollten nun ins Nachdenken kommen und ihre

Firmenpapiere überprüfen lassen. Wie eingangs gesagt, eine kosteneffiziente Lösung ist in den meisten Fällen möglich, man muss sich nur etwas bewegen.

• • •

Quelle: http://der-farang.com/