Grundstückkauf mittels Besitzurkunde "Nor Sor 3 Gor"

Nach der Finanzkrise habe ich aufgrund der günstigen Preise ein paar Grundstücke gekauft. Die Preise waren einfach zu verführerisch. Ich habe damals einen Rechtsanwalt mit der Abwicklung beauftragt und seither liegen die Landpapiere im Tresor. Ein Umzug brachte diese wieder hervor und ein thailändischer Freund sagte mir, dass es sich bei den Landtiteln um sog. „Nor Sor 3‘ handelt. Dies sei kein vollwertiger Eigentumstitel. Stimmt das und haben sich die „Schnäppchen‘ nun im nachhinein als teure Nutzungsrechte herausgestellt?

Es gibt in der Tat eine Menge unterschiedlicher Landpapiere, und jedes einzelne gibt dem Inhaber eine andere Rechtsstellung. Das stärkste Eigentumsrecht, das uneingeschränkte Eigentum gibt das bekannte Chanod. Es trägt im thailändischen Dienstgebrauch den Titel „Nor Sor 4‘. Diese Eigentümerurkunde wird vom zuständigen Grundbuchamt ausgestellt. Interessant ist, dass es in Wirklichkeit nur für ca. 35% aller Grundstücke ein Chanod gibt. Dies gilt natürlich für die Ballungszentren wie Bangkok, Pattaya und Phuket. In vielen ländlichen Regionen sucht man nach einem Chanod vergebens. Hintergrund hierfür ist die Tatsache, dass sich die Menschen Land durch Rodung erschlossen. Dem Grundbuchamt kommt nun die Aufgabe zu, dass bereits in Besitz genommene Land einzelnen Personen zuzuordnen.

Häufigste Urkunde über den Besitz ist die sog. „Besitzurkunde“, die es sowohl als bestätigte Version (Nor Sor 3 Gor) oder als einfache Ausfertigung (Nor Sor 3) gibt. In der zweiten Variante fehlen einige Unterlagen, beispielsweise ein Luftbild.

Diese Besitzurkunde war im Zusammenhang mit einer Landkarte, auf der das Grundstück eingezeichnet ist, häufig ausreichend, um eine Legitimation des Verkäufers nachzuweisen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass in vielen Gebieten, vor allem um Bangkok oder anderen Ballungszentren herum inzwischen diese Ersatzdokumente durch „Eigentümerurkunden - Chanods‘ ersetzt wurden. Sollte also bei einem Kauf der Verkäufer keine Eigentümerurkunde vorweisen können, so ist Vorsicht geboten. Es ist hier anzuraten, entweder dem Verkäufer aufzuerlegen, eine solche Eigentümerurkunde zu besorgen oder sich selbst beim zuständigen Land Department Office durch einen Anwalt zu erkundigen.

Weiter gibt es noch das „bai chong“ (Nor Sor 2). Diese Urkunde autorisiert zum vorübergehenden Besitz des bezeichneten Landes. Doch ist diese Urkunde zum Nachweis einer eigentümerähnlichen Stellung gerade nicht geeignet. Die Urkunde, welche den absoluten Besitz über ein Grundstück attestiert ist das „bai tai suan“ (Nor Sor 5). Das „bai name“ ist eine Urkunde, welche zur Beantragung des Nor Sor 5 erforderlich ist. Schliesslich gibt es noch die Urkunden „bai yieb yum‘ und das „Sor Kor 1‘, welche zur Beantragung eines Nor Sor 3 erforderlich sind.

All diejenigen die nun ein wenig verwirrt sind, können beruhigt sein. Wenn man sich entscheidet ein Grundstück zu kaufen, ist die Wahrscheinlichkeit, auf eine exotische Urkunde zu stossen, äusserst gering. In ländlichen Gebieten ist jedoch erhöhte Aufmerksamkeit geboten. In beiden Fällen sollte man jedoch die auf das Grundstück ausgestellte Urkunde einer Person vorlegen, welche diese entsprechend lesen kann um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden.

Quelle: http://der-farang.com/